2024年6月にマンション引き渡し決定
投資スル子です。
夫が猫の餌を買いに行ってる元旦の空き時間。投資信託の積み立て確認のためPC開いたけど、そいや記録漏れてたなってことで。
28日に売買契約してきた！マンション。
築24年 新宿区 31平米（小さい・・） 駅から2分 ということで3480万決まりました。引き渡しは10か月先といわれていたのを7か月先に交渉。
購入時は2150万とかだったので単純計算でも1000万以上の利益が出ています。
でも、これってすごく偶然だと思う。購入したのが11年ほど前の2012あたりだったんで底値だったんですよね。今振り返ると。
外国人の夫は、マンションは値が上がっていくもの（海外だとそういう国多いみたいですね）と思っており、「売却はもったいない」って言ってるけど、わたしは売り時だと思っている。
それに3１平米に人間２名と猫１匹、そこにテレワークはもう厳しいぜ。会社員生活もあと１０年以内に終わらせたいと思ってるけど、さらに家にいるってことになるしね。
地方の実家が２世帯スタイルの家なので（祖母と暮らしてた）、そこに入ろうと思っている…。
のだが～
ここまた。
殿さま体質の父とうまくやっていける自信がまたなくなってきた。
うまくいくかも
いや、むずかしそう
を繰り返している。。
親は群馬にいる３けど、そこにマンション買っても価値は上がらないだろうから買うのは躊躇する。
親が年で近くにいた方がいいかなっていうのもあっての引っ越しのつもりなんだけど30分くらいで行けるところでも、いいかな・・・。といっても、そこらもマンションは購入価値はない。
賃貸は、５０平米くらいで５万（経費込み）で収まるなら、本当に同居を決める覚悟までは、賃貸で住むもいいんだろうか。。とか思っていろいろリサーチ中。
周りを見ても、同居している人っていないよね。
近所に住んでる友人は数人いる。それが正解ともいわれたしな。
ちなみに、国は在京の人に移住補助金を出す施策をしています。
条件に当たれば100万くれるって！！
「起業や就業等を行う方に、都道府県・市町村が共同で交付金 （※２）を支給する事業です。」ということで、引っ越し先が主導権を握っており、両親のいる町は令和５年のものはもう終わってて、６年は未定とのこと。
申請は転入後じゃないとできないので、まだ先のこと。
100万もらえるなら、いったん賃貸だな～。
マンション売るぞ！と思ったら10か月先でいいですか？
投資する子です。
なんだか忙しくて、そのせいで腱鞘炎になりブログどころじゃない２か月くらいだった。。テレワーク100％のため部下の人と話すのもチャットでするもんだから、タイプ量が半端ない。
腱鞘炎は労災にならないんでしょうか。立証難しい。
さて、マンション売却着々進めている。
住友不動産、三井不動産と見積もってみたけど、いわゆる「囲い込み」の疑いが解けず、囲い込みしませんとうたうSONY系の不動産にお願いすることに。
先週末初めての内覧２件。
そして１件目の方が早速申し込み！
値引き交渉なし！
ということで、ウキウキしてたのだけど、引き渡しが24年9月。
希望は５月か６月。それでも遠いかなと思っていたけど９月。
東京を離れる必然性はないので（実家にこもる）いいのだけど、契約から９か月もたってからってキャンセルされる可能性高いよねと。
最初はOKっていったんですが色々考えたら、次のような心配が出てきて不動産屋さんに交渉依頼中、せめて７月かなあ。
・中間までにキャンセル期間を設けるのが業界標準
→５月くらいまでとなる。そこでキャンセルされた場合、手つき金は帰ってくるけど（5~10%)、仲介手数料はそこから発生し、さらに市場が変わってた場合、また売り出したら値下がるかもしれない。
個人的に今の市況は、おかしいと思うので（23区はうちでさえ1000万ほどの利益が出ます。30平米の小さなマンション）、これは特例であり、早くしないとバブル（決めつけ）はじけちゃう！と思ってる。
１日回答待ちなんだけど、どうかな～？
マンションを売る：住友不動産
投資スル子です。
マンションを売るべく、今、基本的に大手さんの仲介業者さんにあたってみていますので、その備忘録。
まずは住友不動産！
査定をお願いすると分厚いファイルに入った資料群が提供されます。その情報の内容をご紹介します。
査定方法
至極ロジカル！
物件近所の取引事例と物件の比較評価を行って査定を算出します。さらに査定を流通性比率をかけて査定価格が最終化されます。面白いのは独自の評価項目（玄関の見た目とか自転車置き場が十分にあるかなど資産に影響する要素）ごとに評価して、その総点を出す評価方式でした。
過去３年のうちのマンションや近隣の成約価格が提示されました。その事例も同じ評価をして、その評点を比較。
宣伝
バーチャルなCGを作ってくれることを、強く打ち出していました。
担当者
なんかちゃらちゃらしてました～
しかも、訪問査定だったんですが、後日、このファイルを送ってくれたときなんと住所が間違っていた！！番地が違ったうえ、部屋番号書いてなくて名前だけ…あって、郵便局員さんが頑張って届けてくれたんです。
お客さんの住所間違うなんて適当すぎる。
ということで却下です。計算はロジカルでよかったけどね。
マンション売却：仲介業者との付き合い方メモ
投資スル子です。
前回に引き続き不動産売却について。
目次
レインズ登録証明書
売却中の物件は、レインズという業界のネットワーキングシステムに登録することが基本。これはパンピーには閲覧はできないものです。
ここに登録すると各仲介業者がお客さんが欲しがってるものを見つけてコンタクトしてくれる。なので、まず登録してもらうことが基本であるが、登録しただけではダメ。
囲い込み防止に、レインズに登録したことを確認させてもらうこと！
- レインズの登録証明書をもらう！
広告転載
詳しくはこちらの記事。
注意点は、ここ！なるほどねー。登録してても広告不可としてたら意味ないよね。
またレインズの登録内容の中でも気をつけなければいけないのが、「広告転載区分」という項目。多くの不動産仲介会社は、先ほどの「囲い込み」をするために、物件情報が勝手に拡散しないよう、この「広告転載区分」を「不可」にしている。
一般媒介か、専任媒介か？
これは以下の違いですが、そしていくつかの本では専任がおすすめとありました。
- 一般媒介：複数の不動産仲介会社に販売を依頼する
- 専任媒介：一社の不動産仲介会社にだけ販売を依頼する
それは一社だけということでハリキルから、とのこと。
一般媒介は早く売りたいとき
ですがダイヤモンド社の不動産研究所では一般がおすすめとあります。
不動産売却の契約方法は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介どれがおすすめ？ メリット・デメリットを解説！｜ダイヤモンド不動産研究所
その心は、囲い込みができない仕組みだから。競争原理が働いて、「他の業者が販売しないよう早くうちで売れる動きを取らないと」と売り込み戦略を取ってくれる。なお、後者については、「売りやすい」物件であることが有効。
→売りやすい＝適正価格であること。いい物件でも、物件以上の価格で販売したいと売り主が言えば、なかなか売れなくなってしまいます。
【一般のとき気をつけること】
ただしレインズ登録が義務ではないので、登録したことを確認させてもらうよう働きかけないと行けないです。
あと一般では複数の仲介会社とコミュニケーションすることになるので内覧のスケジュール管理とかが自分頼みになるところも注意。
また手数料は3％＋6万円と決まっています。3000万の場合96万円が不動産仲介業者に入るってことなのでインセンティブが働くけど1000万なら36万となるのでモチベーションが上がらなくて放置される可能性も。
高く売りたいときは専任で
期間をかけてでも高く売りたければ専任で、じっくり時間をかけて戦略を練っていくのが向いています。
囲い込みに注意
専任媒介で行く場合に気をつけたいのが囲い込みされていないか、です。
例えばうちのマンションもともとは三井のリハウスで購入したので、売却も同じところですると手数料10％引きというのがあるんで（99万の10％になるので焼く10万。大きいですよね）、いいかなーと思ったんですが、、
【三井のリハウス】お得意様特典：三井不動産グループ物件売却特典
ダイヤモンドによると囲い込み傾向が高いんですよね。
まとめ
仲介業者さんとのやり取りは・・・
- 売却契約を結ぶときはレインズへ登録したら登録証明書をくれということ
- 転載可能となってるか確認すること
- わたしの場合急いでないので専任媒介で
マンションを売る
投資スル子です。
39歳の夏、わたしはマンションを買う決意をし新宿区某所に31平米の小さな部屋を2013年に購入しました。2100万。確か・・・。
今もこれを打っている場所ですが、日当たりもよく、割に静か。周りにはスーパがいくつもあり、ドラッグストアもあり、クリニックも豊富にあり、倒れてもすぐ駆け込めて便利。近所のレストランとは顔なじみになり、友人もできました。
が
この度、売却を考えています。
マンションを売ろうと思った経緯
まずは手狭。二人で31平米ですから。喧嘩したとき隠れる場所がないｗ 独身でいるつもりのときに購入しているんで狭いんですよね。
他には以下の要因が重なった。
・実家の母が寂しそう（父はいますが二人でつまらなそう）
・両親がちょっと心配になってきたので近くにいたい
・仕事に疲れ気味で田舎で過ごしたい気持ちになっている（ワーケーション？）
・99％テレワーク可能な職場環境
・理事会が面倒くさい
・築25年を迎えるマンションの先行きがちょっと心配
マンションの管理問題
うちは、新宿にあるということで値崩れはそうそうしないと思われる物件ですが、昨今話題になる管理会社問題や管理費問題。他人事ではない。
部屋のオーナは同じ年齢層と思しき女性が多いし、投資物件的なマンションなので投資家も多いので、理事会で揉めがちです（家族マンションのほうが揉めるんですかね）
しかも、気づいたんですけど、組合をちゃんと運営できるようなスキルのある人いない。以前わたしが理事会にいたときの理事長は、セミプロみたいな方で、仕切ってくれたし管理会社と張ってくれた。
しかし、今、わたしは理事長なんですが、なんだかみんな頼りない。自分も頼りない。
管理会社から、部分的な修繕の提案があったんですが、その正しさを判断できる人っていない。相見積取ったりはしますけど、本当に必要な工事か、また相見積も正直管理会社の関係会社から取ってきているので、本当にそうなのか、正直わからない。
ダイヤモンドオンラインでこんな記事見つけたけど、まさにこう！！
https://diamond.jp/articles/-/308489?page=3
でも諮問機関なんて持つの、さらにまたコストかかるんでないのか・・・？
こういう工事のことで、めちゃもめるんですよ。素人同士で。。
ええ、いまもめてます。
大規模修繕工事は8年後くらいですが、絶対に揉める！！その頃、マンションは30年を超えている。
揉めるだけじゃなくて、管理会社も頂けない。なんだか偉そう。何様なの。
ちなみにダ○○さんです。 わたし個人判断なら、あの担当者外したい。しかし理事の人と合意しないといけない・・・・
そう、マンションって知らない他人と利害を共にするので、実は、めっちゃめんどう！！
と気づいた、今期の理事会です。
マンション疲れた。賃貸でいいよ、、という気持ちも高まり、、マンション市況のよい今って売りどきかなと思った次第。
銀座（40分以上かかるけどｗ）にも新宿にも歩いていけるんで、とても便利でいいんですけどね。マンション価格が落ち着いたら、このあたりにまた住みたい。
査定結果
ということで野○と住○に査定してみてもらいました。
わたしが中古マンションだったことを購入した2012年あたりは、底値だったようで、買ったときより高いやん！！❤
1000万近く高い予想販売価格でした。
実家の両親とも話、当分、実家（二世帯の形になってるので、空いてる方にはいる）に住むことになりました。
家売却時の譲渡所得の税金
所得税
マンションを売って単純計算1200万くらい出る希望的想定ですが、それって所得になり、所得前がかかる（！涙）んですが、
なんと・・・
所得税控除が適用される事が判明！
- 譲渡所得から3000万を控除し、残額があれば課税
つまり、2100万ー3300万＝1200万の利益
の場合、3000万以下なので、所得税はかからな〜い。ひゃっほーい。
なお3000万超の場合は、越えた分については、10年住居していれば減税があります。
なお、確定申告スル必要がありそうです。その場合以下の書類が必要。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
こんな書類を出すみたいです。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/pdf/r04_joto_01.pdf
条件によって出し方違うらしい。
住民税
なんと・・・マンション売却にも住民税が。。
所得期間5年を境に、9％／5％とかかりまふ。。
1200＊0.05＝60万！ と、取るなあ・・。
消費税
わたしは個人所有なのでかかりません！
「お金は寝かせて増やしなさい」で勉強
投資スル子です。
勉強メモ。
水瀬ケンイチさんの「お金は寝かせて増やしなさい」
インデックスファンドを時間を掛けてすること
まるっとまとめると・・
なぜなら・・・・分散投資が簡単に実現できるから。
個別の株式購入では投資しにくい国や地域にも分散投資できる
ー＞「卵は一つのかごに盛るな」という格言の実現
インデックスファンドをしていく際の注意点
- ただし株式と違って手数料がかかる（持ってるだけで）ので、手数料はなるべく低いのを選ぶべし→OK!選んでます
- また長期での資産形成が大前提であるので、短期で儲かったときに利益確定（売却）を軽々しくしないこと→したことある・・・忍耐強くなろう
- アクティブファンドに惑わされないこと！実態調査では７〜８割のアクティブファンドはインデックスファンドに負けているらしい→かつてグローバルAIアクティブファンドに数十万ですが突っ込んで、数十万マイナスになりました。。教訓です。もうアクティブファンドを買うことはないだろう・・・・
生活を守るベース（生活防衛資金）は確保：リスク対応も
これは投資していくなかで、基本的な生活は別に取っておけというもの。水瀬さんのおすすめは２年分の生活費でした。
うちは月２５万程度なので６００万くらいかな。
これは生活を守るということもありますが、投資をしていくなかで心の安定を保つためでもあると。
リスク許容度の把握
１）貯蓄可能額＝リスク許容度と捉える。
貯蓄に回せる金額は、つまり失っても生活に影響がない、ということ。
理論上はそうだけど、そんなになくなったら、不安になるなあ。。
２）安眠できる
いくらまでなら「げげ！損失が！」となっても、眠りにつくことができるか・・・
リスク計算ツールとして例えば以下のようなものが紹介されています。
最悪シナリオ時の損失額
投資 X（想定リターン ー ２ｘリスク率）
この額が許容度を超えていないか確認しておくと良いですね。
ポートフォリオ
この本の中では
投資先として以下が挙げられてます。
- 国内株式
- 先進国株式
- 新興国株式
- 国内債券
ただ国内債権は、ネットバンクの定期預金でも代替OKではとされています。
自分の決めたポートフォリオに年1程度戻すという作業をスルことがススめられています。
出口戦略
そう。気になるのが、これ。
提示されてるのは債券率を高めることでした。
アメリカで「１００から自分の年齢をひいいた割合で株式を持つこと」という教えがあるらしいです。
また、定年後などに売却する際の心がけとしてポートフォリを全体を崩さないようにすることが歌われています。なるほど。
振り返り
わたしの場合、
１）世界インデックス（オルカン、雪だるま）が９００万ほどあります。この内訳は、６０％が米国（５４０万）、２３％が他先進国（２０７万）、１０．５％が新興国（９４．５万）、日本が５．５％（４９．５万）
２）SBI S&P株が６３０万
３）ニッセイ日経平均が６０万
TOTALすると、すごい偏りがあります。どうすっかな。。
74%:米国
13％：先進国
5.9％：新興国
7％：日本
保険料節約～その２医療保険 見直し調査
投資スル子です。
前回に続き、保険料節約のため保険見直し中。
今回は医療保険。
日本って公的医療保険制度が素晴らしいことは周知の事実。そのため医療保険って個人で入る必要あるんだっけ？？という疑問がわきます。
素晴らしい日本の医療制度は継続するのか？
ただ、その素晴らしい制度、この後も継続できるんでしょうかね。昔は保険料って２割負担でしたが、今や３割負担。きっと５割くらいになるのも時間の問題なんじゃないでしょうか。。
会社の保険組合が苦しい話もよく聞きます。。
ということで、前提として、わたし52歳がいろいろと体にガタ来るだろう70歳になる18年後には5割負担になっちゃうかもという前提で考えたいと思います。
アフラックのスーパー医療保険（新医療保険）
保険期間10年、支払10年、解約時返戻金あり。
今、毎月ほぼ2,500円を払ってます。1997年3月に契約したのだけど、制度が変わって2017年に契約しなおしたので払込期間10年が終わるのは、2027年。あと4年後。
毎年３万弱払ってます。あと４年払うと12万ほど払うことになります。
って、よく考えると保険期間10年だから、4年後に終わっちゃうてことか？
まだ50代のうちに満期？？
医療保険の必要性
必然性はないのですが、以前、子宮の手術をした際、5万円の保険金が下りました。助かったというよりは、うれしかった？ですかねｗ
そこそこ資産があるので、ただの病気では必然性はない。
あるケースは以下ですかね。会社にいる限り有給がたくさんあるので、ただの入院とか数回のスポット手術代は問題なし。
以下のような目的ですかね。
- 後遺症が残って仕事ができないうえケアが必要となる（60歳まで）
- ずっと入院することになって仕事できない（60歳まで）
- 手術を繰り返すので仕事できない（60歳まで）
- 60歳以降、ケガ、手術への給付、障害への給付
以上の条件で、アフラックの方に問い合わせを投げることにしました。
なおアフラック、わたしの感覚では代理店はとにかく押せ押せの感じで、話がつらい。サポートセンターに相談した方が、リベラルな回答をいただける印象です。
